Buena parte de la superficie agrícola comercial de México se cultiva mediante algún contrato de arrendamiento de tierras ejidales. Y buena parte de esos contratos tiene un defecto que un tribunal agrario puede usar para anularlos.
El punto de partida: qué permite la Ley Agraria en tierras ejidales
El artículo 79 de la Ley Agraria establece que el ejidatario puede aprovechar su parcela directamente o conceder a otros ejidatarios o terceros su uso o usufructo, mediante aparcería, mediería, asociación, arrendamiento o cualquier otro acto jurídico no prohibido por la ley, sin necesidad de autorización de la asamblea o de cualquier autoridad.
Esa última frase suele leerse mal. No requerir autorización no significa no requerir formalidades.
Tierras parceladas contra tierras de uso común
La distinción cambia todo el procedimiento.
Tratándose de tierras parceladas, el ejidatario titular del certificado parcelario puede contratar por sí mismo. No necesita acta de asamblea. Su personalidad se acredita con el certificado de derechos agrarios o el certificado parcelario, conforme al artículo 16.
Tratándose de tierras de uso común, se requiere la aprobación de la asamblea ejidal en términos del artículo 23, fracción V. Sin acta de asamblea válida, el contrato no tiene sustento.
El artículo 77 refuerza el punto desde el otro lado: en ningún caso la asamblea ni el comisariado ejidal podrán usar, disponer o determinar la explotación colectiva de las tierras parceladas del ejido sin el previo consentimiento por escrito de sus titulares.
El proyecto productivo: el requisito que casi nadie incluye
Aquí está el defecto más frecuente y más grave.
La jurisprudencia agraria ha establecido que la validez de un convenio de usufructo de tierras ejidales, parceladas o de uso común, celebrado con un tercero ajeno al núcleo de población, está sujeta a que en el propio instrumento o en documento por separado conste el proyecto productivo correspondiente.
El criterio se sostiene en los artículos 9, 45, 76 y 79 de la Ley Agraria y en la jurisprudencia 2a./J. 102/2009 de la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.
Qué debe contener el proyecto productivo
Conforme al criterio jurisprudencial, el proyecto productivo fija:
- Antecedentes y datos de identificación de la parcela.
- Justificación del usufructo.
- Probables riesgos e impacto ambiental.
- Tecnología a aplicar para el uso agrícola, ganadero o la actividad de que se trate.
- Indicadores técnico-económicos y estimación de riesgos.
- Población a beneficiar, insumos y servicios requeridos.
La razón de ser del requisito es protectora: permite analizar si la suscripción beneficia o afecta al ejidatario, si el usufructuario se aprovechó de extrema necesidad, inexperiencia o ignorancia, y si el cumplimiento generará una afectación futura.
Un contrato de arrendamiento de tierras ejidales de dos cuartillas, sin proyecto productivo, es un contrato con nulidad esperando a ser invocada. Normalmente se invoca cuando la relación se rompe y ya invertiste en infraestructura.
El plazo y la contraprestación del contrato de arrendamiento de tierras ejidales
El plazo máximo de un contrato de arrendamiento de tierras ejidales es de treinta años, prorrogables. La vigencia concreta depende del proyecto productivo de que se trate.
Sobre la contraprestación, el criterio jurisprudencial es explícito: el convenio es válido si se suscribe a cambio de una contraprestación económica que, por lógica, debe ser suficiente para satisfacer al menos las necesidades elementales del ejidatario que usufructúa su parcela.
Una renta simbólica no es una renta. Es un argumento de nulidad.
La inscripción del contrato de tierras ejidales en el Registro Agrario Nacional
El Registro Agrario Nacional tiene un trámite específico para la inscripción de contratos de asociación o aprovechamiento celebrados por ejidatarios o comuneros respecto de sus parcelas: aparcería, mediería, asociación, arrendamiento o cualquier acto jurídico que implique aprovechamiento económico.
También se inscribe el otorgamiento en garantía del usufructo de las tierras a favor de instituciones de crédito o de personas con las que se tengan relaciones de asociación o comerciales. En este supuesto, el artículo 46 exige que la garantía se constituya ante fedatario público y se inscriba en el Registro Agrario Nacional. En caso de incumplimiento, el acreedor sólo puede hacer efectiva la garantía por resolución del tribunal agrario, y al vencimiento del plazo el usufructo vuelve al ejidatario o al núcleo.
Los límites de acumulación
El artículo 47 prohíbe que dentro de un mismo ejido un ejidatario sea titular de derechos parcelarios sobre una extensión mayor al cinco por ciento de las tierras ejidales, ni de más superficie que la equivalente a la pequeña propiedad. Para el cómputo, las tierras ejidales y las de dominio pleno son acumulables.
Si tu estrategia de crecimiento pasa por consolidar superficie, este límite es una restricción real que hay que modelar antes de firmar.
Dominio pleno y derecho del tanto
Cuando la mayor parte de las parcelas ha sido delimitada y asignada, la asamblea puede resolver que los ejidatarios adopten el dominio pleno. A partir de la cancelación de la inscripción en el Registro Agrario Nacional, las tierras dejan de ser ejidales y quedan sujetas al derecho común.
En la primera enajenación de parcelas sobre las que se adoptó dominio pleno, gozan del derecho del tanto, en ese orden: los familiares del enajenante, quienes hayan trabajado las parcelas por más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo de población ejidal. El plazo para ejercerlo es de treinta días naturales desde la notificación. Si no se hace la notificación, la venta puede ser anulada.
Treinta días y una notificación mal hecha bastan para tumbar una compra.
Qué revisar antes de firmar un contrato de arrendamiento de tierras ejidales
- Certificado parcelario vigente a nombre de quien firma, o acta de asamblea si es tierra de uso común.
- Identidad del ejidatario verificada, no asumida.
- Proyecto productivo completo, en el contrato o anexo.
- Contraprestación real y documentada.
- Plazo dentro del máximo legal y congruente con el proyecto.
- Constancia de inscripción en el Registro Agrario Nacional.
- Notificación del derecho del tanto cuando aplique.
Cómo lo resuelve ZERO
Z-ID y Z-KYC verifican la identidad del ejidatario con validación documental y prueba de vida, un punto crítico cuando se contrata en campo con personas que no siempre tienen historial digital. ZERO CLM genera el contrato desde plantilla con el proyecto productivo como anexo obligatorio, de modo que no se puede emitir sin él, y controla el expediente por parcela con alertas de vencimiento y prórroga. ZIGN aporta firma con validez NOM-151 y sello de tiempo de un PSC acreditado ante la Secretaría de Economía, lo que da fecha cierta sin depender de que todos se junten el mismo día en el mismo lugar.
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Preguntas frecuentes
¿Necesito autorización de la asamblea para arrendar una parcela ejidal?
No, tratándose de tierras parceladas con certificado parcelario. El artículo 79 permite al ejidatario conceder uso o usufructo sin autorización de la asamblea. En tierras de uso común sí se requiere aprobación de la asamblea conforme al artículo 23, fracción V.
¿Cuál es el plazo máximo de un contrato de arrendamiento de tierras ejidales?
Treinta años, prorrogables. La vigencia concreta depende del proyecto productivo de que se trate.
¿Por qué necesito un proyecto productivo?
La jurisprudencia agraria condiciona la validez del convenio de usufructo celebrado con un tercero ajeno al núcleo a que en el instrumento o en documento por separado conste el proyecto productivo correspondiente.
¿Debo inscribir el contrato en el Registro Agrario Nacional?
El Registro Agrario Nacional tiene un trámite específico para inscribir contratos de aparcería, mediería, asociación, arrendamiento o cualquier acto de aprovechamiento económico sobre parcelas.
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Fuentes: Ley Agraria, artículos 9, 16, 23, 45, 46, 47, 76 a 86 · Jurisprudencia 2a./J. 102/2009, Segunda Sala SCJN · Registro Agrario Nacional, trámite SEDATU-04-047